Blog
-
Συμβουλευτικές υπηρεσίες
- Εύρεση του κατάλληλου ακινήτου ανάλογα με τον προυπολογισμό επένδυσης
- Μελέτη αναβάθμισης του ακινήτου
- Επιχειρηματικό πλάνο με στρατηγική ανάπτυξης
- Πωλήσεις και μάρκετινγκ
- Διαχείριση λειτουργίας
- Διαχείριση εσόδων σε συνάρτηση τραπεζικής χρηματοδότησης
[widgetkit id=”7″]
-
Διαχείριση ενοικιαζόμενων δωματίων και μικρών ξενοδοχείων
- Πλήρεις υπηρεσίες διαχείρισης και επινοικιαση ενοικιαζόμενων δωματίων
- Εκτίμηση ιδιοκτησίας
- Παρουσίαση στον εταιρική Ιστοσελίδα
- Ορισμός της Πολιτικής Τιμολόγησης των καταλυμάτων ανά εποχή
- Δημιουργία Online παρουσίασης του ακινήτου
- Προώθηση της πολιτικής παρουσίασης και τιμολόγησης σε τοπικούς και διεθνείς ταξιδιωτικούς πράκτορες
- Καταχώρηση διαχειριζόμενων ακινήτων σε όλες τις διαθέσιμες μηχανές κρατήσεων μέσω διαδικτύου
- Ηλεκτρονικό μάρκετινγκ
- Πλήρης Διοίκηση Ανθρώπινου Δυναμικού (επιλογή, πρόσληψη και εκπαίδευση προσωπικού)
- Μηνιαίες λεπτομερείς αναφορές χρηματοοικονομικής και ποιοτικής απόδοσης
- Πλήρης ευθύνη για την καθημερινή λειτουργία
- Γραμματειακή Υποστήριξη για το χειμώνα
[widgetkit id=”8″]
-
Διαχείριση αστικής μίσθωσης – “Hybrid” επινοικίαση ακινήτων
Δηλαδή κατά την βραχυπρόθεσμη είσπραξη (τουριστική εκμετάλλευση) το ακίνητο το διαχειριζόμαστε με εσάς σε πλήρη διαφάνεια εσόδων εξόδων και πάσης φύσεως συναλλαγή που συμβαίνει κατά τη διαχείριση του και αυτό γιατί η εταιρεία μας παρακρατά το 20% επί των κρατήσεων πράγμα που σημαίνει ότι ολά γίνονται με παρατηρητή εσάς για να καταλαβαίνει ο πελάτης γιατί του μένει και πως απορρέει το όποιο εισόδημα από αυτή τη συνεργασια.
Στο άλλο σενάριο αυτό της διαχείρισης του ακινήτου με βασικό άξονα την είσπραξη ενοικίων (μπορεί και με άνευ είσπραξης βέβαια βλέπε σχετική καρτέλα) εκεί έχουμε μία αστική μίσθωση επιλογής του πελάτη και μία διαχείριση πάλι με παρατηρητή εσάς αφού τα έσοδα σας εξαρτώνται από την συμπεριφορά του ενοικιαστή και την δικήμας ποιότητα διαχείρισης.
Τώρα λοιπόν σε αυτή την κατηγορία την επινοικίαση ή αλλιώς hybrid όπως χαρακτηριστικά αναφέρουμε, γεννιέται μία νεά ανάγκη αυτή της επινοικίασης η οποία έιναι στο ενδιάμεσο των δύο άλλων προαναφερθέντων κατηγοριών αλλά με τη μόνη και μεγάλη διαφορά ότι ο πελάτης-ιδιοκτήτης δεν είναι παρατηρητής ή συν διαχειριστής και δεν συμμετέχει σε κανένα έξοδο για το ακίνητο ή αποφάσεις για αυτό και απλά υπομισθωνει το ακίνητο σε εμάς προς πάσα αδιάφορη γι’ αυτόν εκμετάλλευση του.
Αυτό συμβαίνει συνήθως σε κατηγορίες ακινήτων που βρίσκονται σε κακή κατάσταση και είναι σε δύσκολα εκμεταλλεύσιμες περιοχές, και την ίδια στιγμή οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν καμία οικονομική δυνατότητα ή θέληση και χρόνο να συνεισφέρουν στην αναβάθμιση τους (ανακαίνιση-έπιπλα-ηλεκτρικές συσκευές) και την συν διαχείριση τους κατ επέκτασιν.
Σε αυτή την υβριδική περίπτωση λοιπόν πλέον η maryland property services έρχεται και δίνει την λύση προσφέροντας ένα ενοικιο σταθερό και εγγυημένο και εν συνεχεία αναβαθμίζει το ακίνητο (όχι πάντα-αναλόγως την περιοχή) και το διαχειρίζεται είτε με αστική μίσθωση είτε με βραχυπρόθεσμη βασιζόμενοι όμως πάντα σε συμβάσεις πολύ μεγαλύτερης διάρκειας με τους ιδιοκτήτες συγκριτικά με τα άλλα δύο σενάρια που αφορούν συνήθως ετήσιες μη αυτομάτως ανανεούμενες.
Στην κατηγορία αυτή ο ιδιοκτήτης επωφελείται πέραν του εγγυημένου σταθερού εισοδήματος χωρίς κανένα ρίσκο όπως στα άλλα δύο σενάρια-κατηγορίες, την αναβάθμιση του ακινήτου, η οποία όταν μιλάμε για μη τουριστικά ακίνητα είναι μικρής κλίμακας ενώ όταν μιλάμε για τουριστικά ακίνητα η ανακαίνιση που του μένει είναι πολύ μεγαλύτερης αξίας.
Η διαδικασία που ακολουθείται είναι η εξής:
-Αυτοψία για αν αποτυπώσουμε την κατάσταση του ακινητου – δελτίο ελέγχου
-Εκτίμηση ενοικίου από πολιτικό μηχανικό εκτιμητή
-Προσφορά υπομίσθωσης
-Ανακαίνιση η οποία όσο πιο μεγάλης αξίας εινι τόσο μεγαλύτερης διάρκειας θα είναι και η υπομίσθωση για να ικανοποιεί την απόσβεση
-Εξοπλισμός με έπιπλα και ηλεκτρικές συσκευές (αναλόγως τις απαιτήσεις των μισθωτών και το ύψος ενοικίασης)
-
Διαχείριση αστικής μίσθωσης – Εκπροσώπηση ιδιοκτητών ακινήτων
Ειδικότερα με την είσπραξη των ενοικίων, την παρακολούθηση των λογαριασμών και γενικότερα πάσης φύσεως εργασία που αφορά την εμπλοκή τους στη μίσθωση όπως θα δείτε παρακάτω. Αυτό το μοντέλο διαχείρισης αξίζει να σημειωθεί ότι αφορά ιδιοκτήτες που δεν επιθυμούν να παραχωρήσουν το ακίνητο τους ούτε για βραχυχρόνια μίσθωση αλλά ούτε και για επινοικίαση σε μια εταιρεία, παρά μόνο θέλουν κάποιον να τους εκπροσωπεί σε όλα τα θέματα της μίσθωσης με κάποια μικρή μηνιαία προμήθεια επί του ενοικίου ώς αμοιβή. Δηλαδή αμιγώς βοηθητική υπηρεσία αφού στο τιμόνι του ακινήτου παραμένουν οι ίδιοι οι οποίοι ενημερώνονται για τα πάντα και αποφασίζουν για αυτά, χωρίς όμως να “φαίνονται” που είναι και το ζητούμενο αυτής της σχέσης ιδιοκτήτη-ενοικιαστή.
Α. ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ
1. Εισπράττουμε τα ενοίκια σας με επαγγελματισμό, συνέπεια και συνεχή ενημέρωση σας από τον «μηχανισμό» είσπραξης ενοικίων σε περίπτωση προβλημάτων μέσω SMS ή Email
2. Ελέγχουμε – επιθεωρούμε το ακίνητο σας ανά τακτά χρονικά διαστήματα σε περίπτωση που είναι κενό.
3. Ελέγχουμε μηνιαίως όλους τους πάγιους λογαριασμούς (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, κοινόχρηστα κλπ.) και σας ενημερώνουμε ηλεκτρονικά για την πληρωμή τους.
4.Φύλαξη κλειδιών
5.Σας ενημερώνουμε για οτιδήποτε υποπέσει στην αντίληψη μας σχετικό με ενδεχόμενη κακή χρήση καθ’ οιανδήποτε έννοια του μισθίου από τον μισθωτή
6.Η εταιρεία αναλαμβάνει μέσω των νομικών της συμβούλων την υποχρέωση να παρέχει νομικές συμβουλές και να ενημερώνει τον πελάτη για την νομική κατεύθυνση που δύναται να ακολουθήσει, αναφορικά με κάθε πρόβλημα που παρουσιάζεται στο ακίνητο.Β. ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΕΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ (ΠΡΟΑΙΡΕΤΙΚΕΣ)
1. Αναλαμβάνουμε την αναβάθμιση του ακινήτου μέσω οικοδομικών εργασιών ή εργασιών αρχιτεκτονικής διαμόρφωσης – διακόσμησης με εγγυημένα αποτελέσματα άμεσης μίσθωσης.
Αμοιβή κατόπιν αυτοψίας και σχετικής προσφοράς
2. Αναλαμβάνουμε να αποκαταστήσουμε τυχόν βλάβες ή ζημιές μετά από την οικονομική σας έγκριση ή ακόμα και την επιλογή τεχνικών σας.
Κόστος κατά περίπτωση μετά προσφοράς
3. Συστήνουμε φάκελο οικονομικού προελέγχου του ενδεχόμενου ενοικιαστή τον οποίο εγκρίνετε εσείς, ο οποίος περιλαμβάνει τα εξής:
Βεβαίωση αποδοχών (μισθωτοί)
Άδεια παραμονής
Συστατική επιστολή από προηγούμενο ιδιοκτήτη μίσθωσης
Φορολογική δήλωση δύο (2) τελευταίων ετών
Ασφαλιστική – φορολογική ενημερότητα (για ελεύθερους επαγγελματίες)
Στοιχεία αντικλήτου
Αποδεικτικό διεύθυνσης
Ταυτότητα φωτοτυπία
4. Ένδικη ή εξωδικαστική αντιμετώπιση των ληξιπρόθεσμων οφειλών μέσω του ΕΣΩΤΕΡΙΚΟΥ νομικού τμήματος της εταιρείας μας
5.Διεκπεραίωση μισθωτηρίου
6.Παράσταση σε γενικές συνελεύσεις
7.Ανεύρεση μισθωτή σε περίπτωση κενού χώρου
8. Η εταιρεία αναλαμβάνει την υποχρέωση να παρέχει εκτίμηση μισθωτικής αξίας του ακινήτου του πελάτη σύμφωνα με τα Ευρωπαικά Εκτιμητικά Πρότυπα της TEGOVA (The European Group of Valuers) -
Airbnb ή Μακροχρόνια Μίσθωση: Ποια Είναι τα Έσοδα των Ιδιοκτητών;
Με παρουσία σε περισσότερες από 130 χώρες, η Grant Thornton είναι γνωστή για τις αξιόπιστες έρευνες της στον οικονομικό και επιχειρηματικό τομέα. Η συγκεκριμένη μελέτη εστιάζει σε περιοχές της Αθήνας αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας, όπου παρατηρούνται έντονες διαφοροποιήσεις στις τιμές και τις αποδόσεις.
Βραχυχρόνια Μίσθωση: Ένα Ανερχόμενο Μοντέλο
Τα τελευταία χρόνια, η βραχυχρόνια μίσθωση (με τη χρήση πλατφορμών όπως το Airbnb) έχει σημειώσει εντυπωσιακή άνοδο. Σύμφωνα με την έρευνα, οι διανυκτερεύσεις σε βραχυχρόνια καταλύματα αυξήθηκαν κατά 18% ετησίως από το 2019 έως το 2023. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση από τουρίστες, έχει προκαλέσει σημαντικές αυξήσεις στις τιμές. Ταυτόχρονα, οι διαθέσιμες κλίνες έχουν υπερδιπλασιαστεί, ενώ οι τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν έως και 900% σε σύγκριση με τις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Παραδείγματα Τιμών στην Αττική Οι αποκλίσεις στις τιμές είναι εμφανείς σε πολλές περιοχές της Αττικής, με χαρακτηριστικά παραδείγματα:
Περιοχή Βραχυχρόνια Μίσθωση Μακροχρόνια Μίσθωση 2019 2023 2019 2023 Καλλιθέα €16,2/τ.μ. €32,4/τ.μ. €10,8/τ.μ. €11,1/τ.μ. Ηλιούπολη €13/τ.μ. €24/τ.μ. €9,6/τ.μ. €12,7/τ.μ. Παγκράτι €22/τ.μ. €33,3/τ.μ. €9,1/τ.μ. €11,2/τ.μ. Στις περιοχές αυτές, είναι σαφές πως η απόδοση της βραχυχρόνιας μίσθωσης υπερβαίνει κατά πολύ τη μακροχρόνια, κάνοντας τη βραχυχρόνια ενοικίαση μία πολύ πιο επικερδή επιλογή για τους ιδιοκτήτες.
Σημαντικές Αυξήσεις στις Τουριστικές Περιοχές
Οι αποκλίσεις στις τιμές γίνονται ακόμη πιο έντονες σε τουριστικούς προορισμούς της χώρας, όπως τα Χανιά, η Ρόδος και η Κέρκυρα. Οι τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης σε αυτές τις περιοχές έχουν εκτοξευθεί, σε αντίθεση με τις πιο σταθερές τιμές των μακροχρόνιων μισθώσεων.
Περιοχή Βραχυχρόνια Μίσθωση Μακροχρόνια Μίσθωση 2019 2023 2019 2023 Χανιά €20,1/τ.μ. €43,8/τ.μ. €5/τ.μ. €8,7/τ.μ. Ρόδος €19,3/τ.μ. €65,5/τ.μ. €6,3/τ.μ. €7,6/τ.μ. Κέρκυρα €21,4/τ.μ. €41,9/τ.μ. €5,9/τ.μ. €8,7/τ.μ. Οι διαφορές στις τιμές βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης είναι σαφείς, με τη βραχυχρόνια μίσθωση να αποφέρει σε πολλές περιπτώσεις πολλαπλάσια έσοδα στους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Συμπερασματική Ανάλυση
Τα στοιχεία δείχνουν ξεκάθαρα ότι οι ιδιοκτήτες που επιλέγουν τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb απολαμβάνουν πολύ υψηλότερα έσοδα σε σύγκριση με τη μακροχρόνια μίσθωση. Η αύξηση της ζήτησης από τουρίστες, ιδίως σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και μεγάλα αστικά κέντρα, έχει οδηγήσει τις τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης να πολλαπλασιάζονται, με κάποιες περιοχές να σημειώνουν άνοδο έως και 900%.
Αν και η βραχυχρόνια μίσθωση απαιτεί περισσότερη διαχείριση και λειτουργικά κόστη, τα έσοδα που αποφέρουν υπερκαλύπτουν αυτά τα κόστη, καθιστώντας την μια πολύ πιο προσοδοφόρα επιλογή για όσους επιθυμούν υψηλές αποδόσεις. Από την άλλη πλευρά, η μακροχρόνια μίσθωση προσφέρει σταθερά και προβλέψιμα έσοδα, αλλά σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα.
Οι αυξήσεις στις τιμές μακροχρόνιας μίσθωσης είναι ελάχιστες σε σύγκριση με τις βραχυχρόνιες, ιδιαίτερα στις τουριστικές περιοχές, όπου η διαφορά μπορεί να είναι εντυπωσιακή.
Συνοψίζοντας, οι ιδιοκτήτες που αναζητούν μέγιστα κέρδη προτιμούν τη βραχυχρόνια μίσθωση, ειδικά σε περιοχές με μεγάλη τουριστική κίνηση. Ωστόσο, για όσους επιζητούν τη σταθερότητα και τη λιγότερη ενασχόληση, η μακροχρόνια μίσθωση παραμένει μια ασφαλής επιλογή, παρά τα χαμηλότερα έσοδα που προσφέρει.
-
Κοριοί: Ολοκληρωμένος Οδηγός για την Αντιμετώπιση και Πρόληψη
Εδώ θα βρείτε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για την πρόληψη, τον εντοπισμό και την καταπολέμηση τους.
Πώς Επηρεάζονται τα Καταλύματα από τους Κοριούς
Οι κοριοί, μικρά αλλά πολύ ανθεκτικά έντομα, τείνουν να κρύβονται σε σημεία που δύσκολα γίνονται αντιληπτά. Οι τουρίστες συχνά τους μεταφέρουν ακούσια με τις αποσκευές τους, είτε αυτές είναι πολυτελείς βαλίτσες είτε απλοί σάκοι. Έτσι, τα καταλύματα διατρέχουν υψηλό κίνδυνο, καθώς η συνεχής εναλλαγή πελατών αυξάνει την πιθανότητα εισαγωγής αυτών των παρασίτων.
Οι κοριοί δεν κάνουν διακρίσεις και μπορούν να προσβάλουν οποιοδήποτε είδος χώρου, ανεξαρτήτως πολυτέλειας ή καθαριότητας. Αυτό σημαίνει ότι, ανεξάρτητα από το επίπεδο του καταλύματος σας, είναι σημαντικό να λαμβάνονται προληπτικά μέτρα.
Πώς να Αναγνωρίσετε την Παρουσία Κοριών
Η έγκαιρη ανίχνευση των κοριών είναι κρίσιμη για την αποτελεσματική αντιμετώπιση. Παρά το γεγονός ότι οι κοριοί είναι μικροσκοπικοί και δραστηριοποιούνται κυρίως τη νύχτα, υπάρχουν ενδείξεις που μπορεί να σας βοηθήσουν να τους εντοπίσετε:
- Τσιμπήματα σε Σειρές: Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά σημάδια είναι τα τσιμπήματα που εμφανίζονται στο δέρμα σε ευθείες γραμμές ή σε ομάδες. Οι κοριοί τσιμπούν κυρίως τη νύχτα, όταν τα θύματα τους κοιμούνται.
- Πολλαπλές Τσιμπιές σε Μικρή Περιοχή: Τα σημεία των τσιμπημάτων μπορεί να προκαλέσουν έντονη φαγούρα και να είναι πολύ ενοχλητικά.
- Κηλίδες Αίματος ή Σκούρα Σημάδια στα Σεντόνια: Τα σημάδια αυτά είναι αποτέλεσμα των τσιμπημάτων ή των περιττωμάτων των κοριών, που συχνά αφήνουν μικρές σκούρες κηλίδες στα κλινοσκεπάσματα ή τα στρώματα.
- Επιβίωση Χωρίς Τροφή: Οι κοριοί είναι εξαιρετικά ανθεκτικοί και μπορούν να επιβιώσουν για μεγάλες χρονικές περιόδους χωρίς να τραφούν, γεγονός που τους καθιστά δύσκολους στην εξάλειψη. Σε ιδανικές συνθήκες, μπορούν να ζήσουν χωρίς τροφή από έξι έως δεκαοκτώ μήνες.
- Αλλεργικές Αντιδράσεις και Ψυχολογική Επιβάρυνση: Παρόλο που δεν μεταδίδουν ασθένειες, τα τσιμπήματα τους μπορεί να προκαλέσουν αλλεργικές αντιδράσεις, φλεγμονές ή ακόμα και δευτερογενείς λοιμώξεις λόγω του έντονου ξυσίματος. Η ψυχολογική επίδραση της προσβολής από κοριούς δεν πρέπει να υποτιμάται, καθώς μπορεί να δημιουργήσει αίσθημα άγχους και στρες στους ενοίκους.
Προληπτικά Μέτρα και Καθημερινές Πρακτικές
Για να προστατεύσετε το κατάλυμα σας και να αποφύγετε μια σοβαρή προσβολή από κοριούς, μπορείτε να υιοθετήσετε τα παρακάτω προληπτικά μέτρα:
- Τακτικός Έλεγχος των Δωματίων: Εξετάστε συχνά τα στρώματα, τις ραφές των επίπλων, τις κουρτίνες και τα προσκέφαλα για σημάδια κοριών. Οι κοριοί συνήθως κρύβονται σε ρωγμές και χαραμάδες.
- Χρήση Ειδικών Παγίδων Ανίχνευσης: Οι παγίδες με φερομόνες μπορούν να βοηθήσουν στον έγκαιρο εντοπισμό της παρουσίας κοριών, ιδιαίτερα σε σημεία όπου δεν είναι εύκολο να φτάσετε, όπως πίσω από έπιπλα ή μέσα σε ραφές στρωμάτων.
- Αντιμετώπιση Κατά την Άφιξη και Αναχώρηση: Χρησιμοποιήστε ειδικά εντομοκτόνα σπρέι στις περιοχές που φιλοξενούν τους επισκέπτες σας, ιδιαίτερα σε στρώματα, πίσω από κεφαλάρια, και σε χαραμάδες επίπλων.
- Καθαρισμός και Απολύμανση Υφασμάτων: Συχνός καθαρισμός των σεντονιών και άλλων υφασμάτινων επιφανειών μπορεί να βοηθήσει στην αποτροπή της εξάπλωσης.
Αντιμετώπιση Κοριών: Επαγγελματικές Λύσεις
Αν εντοπίσετε κοριούς στο κατάλυμα σας, η καλύτερη λύση είναι να αναθέσετε την απολύμανση σε ειδικούς. Οι κοριοί μπορούν να κρυφτούν σε δυσπρόσιτα σημεία, και η εξάλειψη τους απαιτεί εξειδικευμένες γνώσεις και μεθόδους.
- Θερμική Απολύμανση: Μία από τις πιο αποτελεσματικές τεχνικές αντιμετώπισης είναι η χρήση θερμότητας, η οποία εξουδετερώνει κοριούς σε όλα τα στάδια της ανάπτυξης τους, συμπεριλαμβανομένων των αυγών.
- Χημική Απολύμανση: Εξειδικευμένα χημικά προϊόντα μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για την εξάλειψη των κοριών, ειδικά όταν η προσβολή είναι σοβαρή και απαιτεί ταχύτερη λύση.
Σε κάθε περίπτωση, μην αφήσετε το πρόβλημα να εξελιχθεί, καθώς οι κοριοί μπορούν να εξαπλωθούν γρήγορα σε όλο το κατάλυμα, καθιστώντας την εξόντωση τους πολύ πιο δύσκολη και δαπανηρή.
-
Τι να κάνετε σε περίπτωση μη καταβολής ενοικίου
Το αποτέλεσμα είναι συχνά οικονομικές πιέσεις που απαιτούν άμεση επίλυση. Η αναγνώριση των σημείων προειδοποίησης και η γρήγορη αντίδραση μπορούν να κάνουν τη διαφορά στην αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος.
Σημάδια που δείχνουν έναν ενοικιαστή που δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του
Δεν είναι πάντα εμφανές από την αρχή ότι ένας ενοικιαστής δεν θα εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Ωστόσο, υπάρχουν κάποια κοινά σημάδια που μπορεί να σας βοηθήσουν να αναγνωρίσετε έναν ενοικιαστή που θα δημιουργήσει πρόβλημα. Οι πρώτες καθυστερήσεις πληρωμών μπορεί να συνοδεύονται από δικαιολογίες όπως ξαφνικά οικονομικά προβλήματα, προβλήματα υγείας ή ακόμα και υποτιθέμενα ζητήματα με το ίδιο το ακίνητο. Στη συνέχεια, οι καθυστερήσεις γίνονται πιο συχνές, ενώ ο ενοικιαστής αποφεύγει την επικοινωνία ή υποστηρίζει ότι θα πληρώσει σύντομα.
Ωστόσο, είναι σημαντικό να μην συγχέουμε τους κακοπληρωτές με τους ενοικιαστές που αντιμετωπίζουν πραγματικά προβλήματα. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι ενοικιαστές μπορεί να βρεθούν σε δύσκολη οικονομική κατάσταση χωρίς πρόθεση να αποφύγουν τις υποχρεώσεις τους. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η υπομονή και η προσπάθεια να βρεθεί μια συμβιβαστική λύση είναι απαραίτητες, αντί να τους αντιμετωπίζετε αυτόματα ως κακοπληρωτές.
Μέτρα πρόληψης πριν την έναρξη της μίσθωσης
Η καλύτερη λύση για να αποφύγετε έναν ενοικιαστή που δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του είναι η προσεκτική αξιολόγηση πριν την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου. Πριν από την έναρξη της μίσθωσης, είναι σημαντικό να διερευνήσετε το οικονομικό ιστορικό του υποψήφιου ενοικιαστή. Ζητήστε αποδείξεις για την οικονομική του κατάσταση, όπως τακτικές αποδοχές ή εκκαθαριστικά σημειώματα, και αναφορές από προηγούμενους ιδιοκτήτες για να έχετε πλήρη εικόνα της συνέπειάς του στις πληρωμές. Επίσης, η προσθήκη συγκεκριμένων όρων στο μισθωτήριο συμβόλαιο για καθυστερημένες πληρωμές ή ρήτρες μπορεί να σας προστατεύσει και να σας δώσει περισσότερες επιλογές σε περίπτωση που προκύψουν προβλήματα.
Τι να κάνετε σε περίπτωση μη καταβολής ενοικίου
Εάν ο ενοικιαστής σας σταματήσει να πληρώνει το ενοίκιο ή αρχίσει να καθυστερεί συστηματικά, το κλειδί είναι η άμεση και αποφασιστική αντίδραση. Η καθυστέρηση στην αντίδραση μπορεί να επιδεινώσει το πρόβλημα και να κάνει πιο δύσκολη την είσπραξη των οφειλόμενων ενοικίων. Το πρώτο βήμα είναι να επικοινωνήσετε με τον ενοικιαστή και να προσπαθήσετε να διαπιστώσετε αν υπάρχει κάποιο προσωρινό πρόβλημα που μπορεί να επιλυθεί με μια διευθέτηση πληρωμών. Αν αυτό δεν αποδώσει, θα χρειαστεί να εξετάσετε τα νομικά μέσα που έχετε στη διάθεσή σας. Σε αυτή την περίπτωση, η καταγγελία της μίσθωσης και η προσφυγή σε νομικά μέτρα, όπως η αγωγή αποβολής ή η διαταγή απόδοσης μισθίου, μπορούν να σας βοηθήσουν να προστατεύσετε την περιουσία σας.
Νομικές επιλογές για τη διασφάλιση της περιουσίας σας
Όταν έρχεται η στιγμή να κινηθείτε νομικά, έχετε στη διάθεσή σας αρκετές επιλογές. Η καταγγελία της μίσθωσης είναι ένα πρώτο βήμα που σας δίνει τη δυνατότητα να τερματίσετε το μισθωτήριο συμβόλαιο λόγω μη καταβολής ενοικίου. Εάν ο ενοικιαστής δεν συμμορφωθεί, η αγωγή αποβολής μπορεί να επιτρέψει την απομάκρυνσή του από το ακίνητο. Επίσης, η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι μια πιο γρήγορη και αποτελεσματική διαδικασία που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να διεκδικήσετε τα οφειλόμενα ενοίκια χωρίς την ανάγκη μακροχρόνιων δικαστικών διαμαχών. Είναι σημαντικό να εξετάσετε κάθε περίπτωση ξεχωριστά και να συμβουλευτείτε έναν έμπειρο δικηγόρο που θα σας καθοδηγήσει στην καλύτερη στρατηγική.
Πώς να χειριστείτε προσωπικά αντικείμενα που άφησε πίσω ο ενοικιαστής
Σε πολλές περιπτώσεις, ένας ενοικιαστής που αποχωρεί αφήνει πίσω του προσωπικά αντικείμενα, τα οποία μπορεί να σας δημιουργήσουν επιπλέον προβλήματα. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, μπορείτε να κινήσετε δικαστική διαδικασία για την εκποίηση αυτών των αντικειμένων, ιδίως αν δεν καταφέρετε να επικοινωνήσετε με τον πρώην ενοικιαστή. Η αποθήκευση και φύλαξη των αντικειμένων μπορεί να προκαλέσει επιπλέον έξοδα και νομικές δεσμεύσεις, αλλά έχετε το δικαίωμα να προχωρήσετε στην εκποίηση τους εφόσον ακολουθήσετε τις απαιτούμενες νομικές διαδικασίες. Η προστασία σας είναι διασφαλισμένη μέσω της νομοθεσίας, η οποία σας επιτρέπει να απαλλαγείτε από την ευθύνη φύλαξης μετά από έξι μήνες.
Γιατί η άμεση δράση είναι απαραίτητη
Η καθυστέρηση στην αντιμετώπιση του προβλήματος μπορεί να οδηγήσει σε επιδείνωση της κατάστασης, καθιστώντας δύσκολη την είσπραξη των οφειλόμενων ποσών και την προστασία της περιουσίας σας. Η άμεση δράση σας όχι μόνο θα περιορίσει τις απώλειες, αλλά θα σας επιτρέψει να αποφύγετε μακροχρόνιες διαδικασίες που μπορεί να κοστίσουν χρόνο και χρήμα. Επικοινωνήστε άμεσα με εξειδικευμένους νομικούς συμβούλους, που θα σας βοηθήσουν να λάβετε τα σωστά μέτρα και να επιλύσετε το ζήτημα με τον πιο αποτελεσματικό τρόπο.
-
Αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον Ν.5073/2023 – Μέρος 2ο – Συχνές Eρωτήσεις
Νοικιάζω δυο γκαρσονιέρες στην Booking, για τις οποίες εχω ΑΜΑ απο την AAΔΕ. Όταν δεν τις διαθέτω στην Booking, μπορώ να νοικιάσω μόνη μου και να κανω συμφωνητικά μίσθωσης;
Φυσικά. Και πάλι όμως αν είναι μισθώσεις μικρότερες των 60 ημερών θα πρέπει να πληρώσετε τα νέα τέλη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ο περιορισμός των 2 ακινήτων αφορά ΑΜΑ ή ΑΤΑΚ;
Με βάση τον νεο νόμο 5073/2023 Μέρος Γ’, Κεφάλαιο Α’, άρθρο 28 που τροποποιεί το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240), περί ρυθμίσεων για τη βραχυχρόνια μίσθωση, “Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται […] δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.”. Με βάση αυτόν τον ορισμό ο περιορισμός αφορά ΑΜΑ και όχι ΑΤΑΚ.
Έχω εταιρεία και εκδίδω παραστατικά για τις διαμονές. Πρέπει να συνεχίσω να καταχωρώ τις κρατήσεις και στο Μητρώο Βραχυχρόνιας;
Ναι, πρέπει να καταχωρείτε τις κρατήσεις και στο Μητρώο, και πλέον πρέπει να εκδίδετε παραστατικά και για το ΤΑΚΚ (Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση). Μην ξεχνάτε επίσης πως πλέον πρέπει όλα τα παραστατικά (ΑΠΥ ή ΤΠΥ) να αποστέλλονται και στο Mydata την ημέρα του checkout.
Έχω ένα συγκρότημα τουριστικών κατοικιών με σήμα ΕΟΤ. Ταυτόχρονα, έχω ένα διαμέρισμα σε άλλη τοποθεσία, το οποίο μέχρι τώρα λειτουργούσε και αυτό ως παράρτημα της επιχείρησης. Φέτος σκέφτομαι να μετατρέψω το διαμέρισμα σε Airbnb, για να μην έχω ΦΠΑ, εφόσον τα έσοδά του είναι κάτω των 10.000€. Μπορεί να γίνει αυτό ή επειδή υπάρχει και η επιχείρηση με μεγαλύτερο τζίρο, δεν θα έχω απαλλαγή ΦΠΑ στο διαμέρισμα Airbnb; Σύνοψη: Μπορώ να έχω και επιχείρηση και Airbnb και να έχω τα φορολογικά πλεονεκτήματα του καθενός;
Μπορείτε να ασκήσετε την βραχυχρόνια μίσθωση ως ιδιώτης, από τη στιγμή που είναι ένα το ακίνητο. Ωστόσο, αν την δραστηριότητα με επιπλωμένα δωμάτια την ασκείτε μέσω ατομικής, υπάρχει ο κίνδυνος να θεωρηθούν ως ΑΜΑ (μολονότι δεν είναι ΑΜΑ αλλά ΕΣΛ) οπότε η εφορία να εντάξει την δραστηριότητα στην ατομική επιχείρηση. Επειδή αν συμβεί αυτό οι συνέπειες θα ήταν πολύ σοβαρές, καλύτερα να το αποφύγετε. Ο τζίρος των 10.000 αφορά το σύνολο των δραστηριοτήτων με ΦΠΑ, οπότε είναι εκτός συζήτησης αν η δρασστηριότητα ασκείται από την ίδια επιχείρηση
Σε περίπτωση που δύο τμηματικοί χώροι ή δωμάτια (με 2 Α.Μ.Α.) εντάσσονται σε ένα ΑΤΑΚ, επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωσή τους συνολικά, χωρίς να θεωρούνται ως τρίτο ακίνητο που επιβάλλει την έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας. Αυτό οφείλεται στο ότι δεν αποτελούν πραγματικά ένα τρίτο ακίνητο, αλλά απλώς το άθροισμα των δύο τμηματικών χώρων. Σε περίπτωση που δεν υπάρξει σαφής διευκρίνιση, θα προκύψει πρόβλημα όπου η ξεχωριστή μίσθωση των δύο τμηματικών χώρων δεν θεωρείται επαγγελματική δραστηριότητα, ενώ η κοινή τους ενοικίαση οδηγεί σε τέτοια υποχρέωση.
Δείτε παραπάνω την απάντηση στο ερώτημα “Ο περιορισμός των 2 ακινήτων αφορά ΑΜΑ ή ΑΤΑΚ;”
Πως εκδίδω το περιβαλλοντικό τέλος από το e-timologio online ;
Αυτή η δυνατότητα υπάρχει μόνο για όσους ασκούν την βραχυχρόνια μίσθωση ως επιχείρηση. Στο παραστατικό 8.2 η εφαρμογή timologio απαιτεί να ανοιχθεί ένα εικονικό είδος υπηρεσίας, π.χ. “τέλος ανθεκτικότητας” το οποίο δεν λαμβάνει ούτε τιμή, ούτε χαρακτηρισμό, αλλά επιτρέπει στο σύστημα να γίνει επιλογή του φόρου (αυτή τη στιγμή αναφέρεται ως τέλος διαμονής). Θα πρέπει να μπουν και τα στοιχεία του πελάτη και η εθνικότητά του.
Χρειαζόμαστε POS για την λειτουργία της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;
Οι ΚΑΔ 55.20, 55.90 και 68.20 που συνήθως δηλώνονται για την βραχυχρόνια διαμονή, θα πρέπει να έχουν POS. Αυτό ασφαλώς αφορά τις επιχειρήσεις, όχι τους ιδιώτες
Όταν καταχωρούμε την κράτηση στο μητρώο βραχυχρόνιας της ΑΑΔΕ, αφαιρούμε τους νέους φόρους από το σύνολο;
Αν έχετε ενσωματώσει τους φόρους στην τιμή σας, όχι. Αν τους έχετε δηλώσει διακριτά, τότε ναι, τους αφαιρείται. Αυτό το κάνετε ώστε αν τυχόν γίνει διασταύρωση μεταξύ κρατήσεων στην πλατφόρμα και κρατήσεων στο μητρώο, τα ποσά να είναι ίδια.
Για τον υπολογισμό του περιβαντολογικού τέλους, λαμβάνονται υπόψη τα μεικτά ή τα καθαρά τετραγωνικά;
Στις μονοκατοικίες δηλώνουμε τα μεικτά τετραγωνικά. Σε κάθε περίπτωση συμβουλεύεστε το πώς είναι δηλωμένο το ακίνητο στο Ε9
Ερώτηση για 3 διαμερίσματα: Πρέπει να γίνει μόνο εταιρεία ή μπορεί να είναι και μια ατομική επιχείρηση;
Μπορεί να είναι οποιοσδήποτε τύπος εταιρείας. Πλέον και ως ατομική θα μπορείτε να περνάτε έξοδα, που ως πρόσφατα στην βραχυχρόνια δεν μπορούσατε (αν δεν ήταν ενταγμένη η ατομική σε καθεστώς ΦΠΑ παρέχοντας extra υπηρεσίες)
Είναι βέβαιο ότι εταιρεία με λιγότερα από 3 ακίνητα πρέπει να πληρώνει ΦΠΑ 13%; Η διατύπωση του νόμου δεν είναι 100% ξεκάθαρη.
Ναι, οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην βραχυχρόνια υπόκεινται σε ΦΠΑ ανεξαρτήτως του αριθμού των ακινήτων.
Έχω τέσσερα μικρά διαμερίσματα. Τα δύο σκέφτομαι να τα νοικιάσω στον σύζυγο δεδομένου ότι δε με συμφέρει να ιδρύσω εταιρεία λόγω μικρών εσόδων. Ποια είναι η γνώμη σας;
Είναι ο πιο διαδεδομένος τρόπος χειρισμού της κατάστασης με βάση τα νέα δεδομένα. Όμως, δεν είναι πάντα αυτονόητο ότι συμφέρει η μίσθωση ως ιδιώτης χωρίς ΦΠΑ, γιατί η επιχειρηματική δραστηριότητα αν και επιβαρύνεται με ΦΠΑ, δικαιούται να εκπίπτει δαπάνες και να συμψηφίζει ΦΠΑ δαπανών.
Όταν ο επισκέπτης πληρώνει μέσω πλατφόρμας, τι γίνεται με τις καινούριες επιβαρύνσεις; Θα πληρώνει επιτόπου ή θα πληρώνει στην πλατφόρμα; Αν πληρώνει επιτόπου, πώς θα του δίνω παραστατικό;
Και τα 2 επιτρέπονται. Το σημαντικό είναι ο σωστός υπολογισμός τους και η απόδοση τους στο κράτος εμπρόθεσμα.
Μπορώ να δεχθώ κρατήσεις άνω των 60 ημερών μέσω της πλατφόρμας; Από ό,τι γράφει ο νέος νόμος, δεν μπορεί να υπάρξει μεμονωμένη κράτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης άνω των 60 ημερών. Αν δεχτούμε μακροχρόνια κράτηση μέσω πλατφόρμας, τότε θεωρείται παρανομία ή οι πρώτες 60 ημέρες μετράνε ως βραχυχρόνια και από εκεί και πέρα ως μακροχρόνια;
Η πηγή της κράτησης είναι αδιάφορη για την ελληνική φορολογική αρχή. Μπορείτε να πάρετε κράτηση για όσες μέρες θέλετε από όποια πλατφόρμα θέλετε, αρκεί να την διαχειριστείτε σωστά στην συνέχεια ανάλογα με την διάρκειά της. Αν είναι κράτηση μικρότερη των 60 ημερών την διαχειρίζεστε με βάση τους νέους νόμους και κανόνες, αν είναι άνω των 60 ημερών την διαχειρίζεστε ως αστική μίσθωση με μισθωτήριο στο Taxis. Το κράτος δεν σας απαγορεύει να πάρετε αστική μίσθωση από πλατφόρμα. Όμως πρέπει να ζυγίσετε τα υπέρ και τα κατα βραχυχρόνιας και αστικής μίσθωσης με την βοήθεα του λογιστή σας πριν αποφασίσετε.
Αν μια εταιρία βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν έχει κανένα ακίνητο δικό της, ή έστω έχει λιγότερα από τρία (ιδιοκτησίας της ή με μακροχρόνια μίσθωση), και απλά εκμισθώνει ακίνητα άλλων με ποσοστό (revenue sharing), τότε ποιος είναι ο ΦΠΑ ή άλλες χρεώσεις που θα ισχύουν με τη νέα νομοθεσία;
Το κριτήριο για την δραστηριοποίηση στην βραχυχρόνια δεν είναι η ιδιοκτησία του ακινήτου, αλλά η διαχείριση. Εφόσον διαχειρίζεστε 3 ή περισσότερα ακίνητα, άσχετα με το αν σας ανήκουν, υπόκειστε στις νέες διατάξεις.
Ερώτηση σχετικά με δημιουργία εταιρίας και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Έστω ότι κάποιο φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει στο όνομά του ακίνητα, αποφασίσει να δημιουργήσει μια δική του εταιρία, ώστε να δουλεύει τα ακίνητά του μέσω της εταιρίας του και να μπορεί να αφαιρεί και έξοδα. Η σύνδεση των ιδιοκτητών των ακινήτων του με την εταιρία που δημιούργησε με ποιο τρόπο θα γίνει; Μπορεί να γίνει με ένα απλό μισθωτήριο ή θα πρέπει οπωσδήποτε να γίνει μεταβίβαση του ακινήτου στην εταιρία (να σημειώσω ξανά ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και ο ιδιοκτήτης/διαχειριστής της εταιρίας θα είναι το ίδιο πρόσωπο);
Αρκεί το μισθωτήριο.
Έχω ατομική επιχείρηση με παροχή υπηρεσιών (άρα και ΦΠΑ 13%) και θα ήθελα να ενημερωθώ πώς μπαίνει στις πλατφόρμες ο φόρος παρεπιδημούντων, αλλά και τι παραστατικό πρέπει να εκδώσω γι’ αυτόν;
Δείτε την σχετική ενότητα στο webinar στην αρχή της σελίδας,
Με το νέο νόμο στα Airbnb, εκπίπτουν τα έξοδα; Αν ιδρύσω επιχείρηση με Airbnb καταλύματα, τότε τα έξοδα θα εκπίπτουν;
Ναι, τα έξοδα θα εκπίπτουν κανονικά, όπως σε οποιαδήποτε επιχειρηματική δραστηριότητα.
Μπορώ να διαχειρίζομαι ακίνητα με ατομική επιχείρηση;
Ναι, μπορείτε. Πλέον και ως ατομική θα μπορείτε να περνάτε έξοδα, που ως πρόσφατα στην βραχυχρόνια δεν μπορούσατε (αν δεν ήταν ενταγμένη η ατομική σε καθεστώς ΦΠΑ παρέχοντας extra υπηρεσίες)
Tελικά, τον φόρο ανθεκτικότητας ποιος θα τον εισπράττει; Οι πλατφόρμες ή οι ιδιοκτήτες;
Και οι 2 μπορούν να τον εισπράττουν, αρκεί να εκδίδονται τα αντίστοιχα παραστατικά ανάλογα με την περίπτωση (εταιρείας ή ιδιώτη). Σε περίπτωση ιδιώτη ιδιοκτήτη με λιγότερα από 3 ακίνητα, η μοναδική υποχρέωση έκδοσης παραστατικού αφορά τον φόρο κλιματικής κρίσης και μπορείτε να βρείτε υπόδειγμα απόδειξης είσπραξης εδώ: https://drive.google.com/file/d/1YW8wqHv_a4QCzx3Cs5uGssmAM7PYZBSj/view?usp=drive_link
Ο ΦΠΑ συμψηφίζεται με τις αγορές;
Σε περίπτωση εταιρείας, ισχύει κανονικά ότι ισχύει για κάθε επιχειρηματική δραστηριότητα.
Όσοι έχουν ατομική επιχείρηση, θα μπορούν να δικαιολογήσουν έξοδα; Την προμήθεια θα μπορούμε να την δηλώσουμε;
Ναι, μπορείτε. Πλέον και ως ατομική θα μπορείτε να περνάτε έξοδα, που ως πρόσφατα στην βραχυχρόνια δεν μπορούσατε (αν δεν ήταν ενταγμένη η ατομική σε καθεστώς ΦΠΑ παρέχοντας extra υπηρεσίες)
Πώς και πού αποδίδονται ο φόρος κλιματικής αλλαγής και το νέο τέλος παρεπιδημούντων;
Μπορείτε να δείτε την σχετική ενότητα στο webinar μας (video στην αρχή της σελίδας) ή να διαβάσετε το σχετικό άρθρο του BnBnews εδώ: https://bnbnews.gr/nomothesia/forologika/15662/pos-tha-dilonontai-kai-tha-katavallontai-ta-nea-teli-sti-vrachychronia-misthosi/
Πόσες ημέρες μπορεί να ενοικιάζεται ένα ακίνητο στην βραχυχρόνια μίσθωση ετησίως;
Δεν υπάρχει περιορισμός. Ο μόνος περιορισμός είναι πως η κάθε κράτηση, αν θέλετε να θεωρηθεί βραχυχρόνια, πρέπει να είναι μικρότερη των 60 ημερών. Μπορείτε να δεχτείτε όσες τέτοιες θέλετε μέσα στον χρόνο.
Το 0,5% του τέλους παρεπιδημούντων, πάνω σε ποιο ποσό ορίζεται;
Ορίζεται πάνω στο συνολικό ποσό της κράτησης συμπεριλαμβανωμένων των όποιων extra services προσφέρει ο host όπως κόστος καθαρισμού, pet fee, κλπ
Ένας ιδιώτης με ένα ή δύο διαμερίσματα, που τα διαχειρίζεται μόνος του, πρέπει να ανοίξει ΚΑΔ;
‘Οχι. Συνεχίζει να λειτουργεί στα πλαίσια της οικονομίας διαμοιρασμού χωρίς να ανοίξει εταιρεία. Παραμένουν όμως οι υποχρεώσεις για το τέλος κλιματικής κρίσης και το τέλος παρεμιδημούντων.
Ακίνητο με 1 ΑΤΑΚ, με τμηματική μίσθωση, συγκεκριμένα 3 δωμάτια x 25 τ.μ. το κάθε ένα, και δουλεύει σεζόν, καλοκαιρινούς μήνες. Αν αυτά θεωρούνται 3 ακίνητα, υπάρχει κάποια λύση ώστε να αποφύγει την έναρξη εταιρείας, χωρίς να έχω σκοπό να δώσω κάποιο σαν μακροπρόθεσμη μίσθωση;
Η πιο δημοφιλής λύση αυτήν την στιγμή είναι η μίσθωση του ενός δωματίου σε κάποιον που θα το λειτουργεί με δικό του ΑΜΑ.
-
Αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον Ν.5073/2023 – Μέρος 1ο – Σύνοψη
Καταργείται ο φόρος διαμονής και θεσπίζεται το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση», από 1,5 έως 10 ευρώ την ημέρα κατά τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο και από 0,5 έως 4 ευρώ την ημέρα από Νοέμβριο έως Φεβρουάριο – οι κλίμακες αναλυτικά παρακάτω.
Επιβάλλεται τέλος διαμονής παρεπιδημούντων ίσο με το 0,5% της αξίας του μισθώματος.
Οι εταιρείες που προσφέρουν βραχυχρόνια μίσθωση, εντάσσονται υποχρεωτικά στον ΦΠΑ 13%, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων που προσφέρουν
Στην περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.
Ας τα δούμε όλα πιο αναλυτικά:
Αλλάζει ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης και από 365 μέρες γίνεται πλέον 60 ημέρες. ΠΡΟΣΟΧΗ: Αυτό δεν σημαίνει περιορισμό στο πόσες ημέρες τον χρόνο μπορώ να μισθώνω το κατάλυμα μου (που δεν αλλάζει) αλλά μονάχα στον μέγιστο αριθμό ημερών που μπορεί να έχει μια διαμονή ώστε να θεωρείται βραχυχρόνια. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί κάποιος να κάνει μια κράτηση μεγαλύτερη των 60 ημερών, αλλά μπορεί να κάνει όσες τέτοιες θέλει διαδοχικές.
Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων της παρ. 1 του άρθρ. 1 του Ν. 339/1976. Το τέλος παρεπιδημούντων είναι το 0,5% της αξίας του μισθώματος και συμπεριλαμβάνεται σε αυτό. Π.χ. αν η χρέωση είναι 50 ευρώ την ημέρα για 10 διανυκτερεύσεις, το τέλος παρεπιδημούντων είναι 500 * 0,5% = 2,5 ευρώ. Το ίδιο ποσό θα αποδοθεί ακόμα και αν η μίσθωση είναι με ΦΠΑ, και εκδοθεί τιμολόγιο με καθαρή αξία 500 ευρώ, ΦΠΑ 65, σύνολο 565,00. Το τέλος παρεπιδημούντων είναι 2,5 ευρώ που συμπεριλαμβάνεται στην καθαρή αξία. Σε περίπτωση τιμολόγησης, το μόνο που πρέπει να γραφτεί είναι υπό μορφή σημείωσης, ότι συμπεριλαμβάνεται τέλος παρεπιδημούντων, 2,5 ευρώ. Η διάταξη δεν κάνει καμία εξαίρεση και επιβαρύνει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είτε γίνονται από φυσικά πρόσωπα – ιδιώτες, είτε γίνονται από επιχειρήσεις.
Η παλιά και η νέα κλίμακα έχουν ως εξής: Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβαρύνονται με τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Το τέλος επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση, ανεξαρτήτως αριθμού διαμενόντων, και είναι 1,5 ευρώ την ημέρα για την περίοδο από Μάρτιο ως Οκτώβριο και για την περίοδο από Νοέμβριο ως Φεβρουάριο 0,5 ευρώ. Αν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης μισθώνεται μονοκατοικία άνω των 80 τμ, το τέλος γίνεται 10 ευρώ την ημέρα για την περίοδο από Μάρτιο ως Οκτώβριο και 4 ευρώ την ημέρα για την περίοδο από Νοέμβριο ως και Φεβρουάριο. Για το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εκδίδεται ειδικό στοιχείο είσπραξης κατά την αναχώρηση. Το ποσό αυτό προστίθεται στην αξία του μισθώματος και δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Π.χ. στο προηγούμενο παράδειγμα θα εκδοθεί και ένα ειδικό στοιχείο είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας αξίας 15 ευρώ το οποίο θα πληρωθεί επιπρόσθετα. Αν η κράτηση δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ ο φιλοξενούμενος θα πληρώσει συνολικά 515 ευρώ (500 την μίσθωση συν 15 ευρώ το τέλος ανθεκτικότητας) ενώ αν έχει ΦΠΑ θα πληρώσει συνολικά 580 ευρώ (500 την μίσθωση, 65 τον ΦΠΑ, 15 το τέλος ανθεκτικότητας)
Οι κλίμακες ανά κατηγορία και εποχή έχουν ως εξής:
Κατηγορία Νοέμβριος -> Φεβρουάριος Μάρτιος -> Οκτώβριος
1-2 αστέρων 0,50 € 1,50 €
3 αστέρων 1,50 € 3,00 €
4 αστέρων 3,00 € 7,00 €
5 αστέρων 4,00 € 10,00 €
Ενοικιαζόμενα δωμάτια 0,50 € 1,50 €
Μονοκατοικίες άνω των 80τμ 4,00 € 10,00 €
Βραχυχρόνια μίσθωση 0,50 € 1,50 €
Τα νομικά πρόσωπα, εταιρείες που προσφέρουν βραχυχρόνια μίσθωση, εντάσσονται υποχρεωτικά στον ΦΠΑ 13%, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων που προσφέρουν.
Τα φυσικά πρόσωπα που προσφέρουν μέχρι δύο ακίνητα, μπορούν αν θέλουν να μην κάνουν έναρξη δραστηριότητας και να μην χρεώνουν ΦΠΑ. ΠΡΟΣΟΧΗ: ο ορισμός του ακινήτου για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και όχι ο ΑΤΑΚ. Αν π.χ. ένας ιδιώτης έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 180 τμ και διαθέτει σε βραχυχρόνια μίσθωση μόνο αυτό, στην περίπτωση που για το ίδιο ακίνητο έχει τρεις διαφορετικούς ΑΜΑ (ένα ΑΜΑ για όλο το διαμέρισμα, δεύτερο AΜΑ για ένα ξεχωριστό δωμάτιο του διαμερίσματος και τρίτο ΑΜΑ για δύο ξεχωριστά δωμάτια του διαμερίσματος) τότε κάθε ΑΜΑ θεωρείται ξεχωριστό ακίνητο και ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κάνει έναρξη επαγγέλματος.
Οι αποδείξεις λιανικής θα πρέπει να εκδίδονται κατά την αναχώρηση. Δεν υπάρχει πρόβλημα να εκδίδονται και κατά την πληρωμή, αν αυτή δίνεται προκαταβολικά.
Δεν υπάρχει υποχρέωση ταμειακής μηχανής.
Στην περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.
Σε περίπτωση που ο τζίρος από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μικρότερος των 10.000 το έτος, μπορεί η επιχείρηση να εξαιρεθεί από το ΦΠΑ και να ενταχθεί στο καθεστώς μικρών επιχειρήσεων.
Σύμφωνα με το Υπουργείο, το τέλος διαμονής και το τέλος παρεπιδημούντων θα το εισπράττουν οι πλατφόρμες και θα το αποδίδουν στην ΑΑΔΕ. Μέσω ειδικής εφαρμογής η ΑΑΔΕ θα αποδίδει τους φόρους αυτούς στους δικαιούχους. Δεδομένου ότι δεν είναι όλες οι πλατφόρμες έτοιμές να διαχειριστούν αυτούς τους νέους φόρους, αναμένουμε διευκρινιστική εγκύκλιο για τον χειρισμό τους ως τότε.
Οι εταιρείες διαχείρισης θα δικαιούνται ΕΣΠΑ και θα μπαίνουν στο πρόγραμμα «Τουρισμός για Όλους»
-
![O χάρτης των Airbnb στην Ελλάδα: Τι αλλάζει [πίνακες]](https://fotis.atroul.gr/wp-content/uploads/2022/06/price-increases.jpg)
O χάρτης των Airbnb στην Ελλάδα: Τι αλλάζει [πίνακες]
Τα έσοδα του δημοσίου
Η οικονομία διαμοιρασμού τα τελευταία χρόνια – πριν την πανδημία του κορονοϊού, ενίσχυσε την ελληνική οικονομία μέσω των εισπραχθέντων φόρων με περισσότερα από 444εκατ €, 68 εκατ.€ το 2017, 176 εκατ.€ το 2018 και περίπου 200εκατ. € το 2019. . Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού για την Ελληνική οικονομία από τον Ιούνιο του 2018 έως τον Μάιο του 2019, άγγιξε τα 1,15 δις.€, ενώ γιγαντώθηκε στα 3,3 δισ. ευρώ το 2022 από 2,96 δισ. ευρώ που ήσαν το 2019 και 1,42 δισ. ευρώ το 2016.
Σύμφωνα με πρόσφατές δηλώσεις του Υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Χάρη Θεοχάρη, “ξεκινήσαμε με έσοδα 50 εκατ. ευρώ από τις πλατφόρμες τύπου Booking, AirBnB κ.ά. και τώρα έχουμε ξεπεράσει τα 500 εκατ. Δηλαδή έχουμε φτάσει πλέον δέκα φορές πάνω. Έχω, δε, την αίσθηση – θα το επιβεβαιώσουμε όταν ολοκληρωθούν οι φορολογικές δηλώσεις- ότι για το 2022 θα ξεπεράσουμε τα 600 εκατ. ευρώ».
Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε 21 περιοχές της Αττικής
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, Πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, τα αυτοτελή ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε 21 περιοχές της Αττικής αγγίζουν συνολικά τις 16.386 ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2023, αυξημένα κατά 19,01% σε σχέση με το Σεπτέμβριο του 2022 που αριθμούσαν τις 13.769 ακίνητα.
Συγκεκριμένα, στο Μαρούσι αυξήθηκαν κατά 42,22% τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε σχέση με πέρυσι. Από 135 κατοικίες τον Σεπτέμβριο του 2022, σε 192 τον Σεπτέμβριο του 2023. Στην Καλλιθέα αυξήθηκαν κατά 37,65%τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αγγίζοντας τα 351 τη φετινή χρονιά σε αντίθεση με πέρυσι που ήταν 255. Στη περιοχή Ζωγράφου καταγράφεται αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων της τάξεως του 35,87% σε σχέση με πέρυσι, με τα ακίνητα να αριθμούν τα 125. Ο Πειραιάς από 372 εγγεγραμμένα ακίνητα, πλέον καταγράφει αύξηση της τάξεως του 32,53% και τα ακίνητα να αριθμούν τα 493.
Σε απόλυτους αριθμούς, τα αυτοτελή ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στον Δήμο Αθηναίων αγγίζουν τις 10.884 τον Σεπτέμβριο του 2023, ενώ πέρυσι ήταν 9.094, αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων κατά 19,68%.
Οι top περιοχές της Αθήνας
Το σύνολο της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων στις top περιοχές της Αθήνας, σε όλες τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αριθμούν 7.153 ακίνητα. Η αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb, καταγράφεται στο σύνολο των top περιοχών της Αθήνας. Συγκεκριμένα, από 4.502 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022, η δυναμική τη φετινή χρονιά αγγίζει τα 5.416 ακίνητα, αύξηση της τάξεως του 20%.
Αδιαμφισβήτητά το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας που αποτελεί και το προπύργιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Συγκεκριμένα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα στη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb τον Σεπτέμβριο του 2022 ήταν 1.401 και φέτος 1.529, αύξηση της τάξεως του 9%. Στο Κουκάκι, τα εγγεγραμμένα ακίνητα στη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb τον Σεπτέμβριο του 2022 ήταν 619 και φέτος 794, αύξηση της τάξεως του 28%. Στο Παγκάρτι καταγράφεται η μεγαλύτερη αύξηση που αγγίζει το 40%, από 259 ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022, 362 ακίνητα τη φετινή χρονιά. Στο Κολωνάκι από 215 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022, πλέον αριθμούν τα 281 ακίνητα, αύξηση της τάξεως του 31%.
Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη Περιφέρεια
Η αύξηση της δυναμικής του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων καταγράφεται και στην επαρχία. Στον Δήμο Χανίων τα αυτοτελή εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταγράφουν αύξηση κατά 10,03%, από 4.377 τον Σεπτέμβριο του 2022, πλέον αριθμούν τις 4.816. Στον Δήμο Ηρακλείου της Κρήτης αγγίζουν τα 1.318 ακίνητα τη φετινή χρονιά, καταγράφοντας αύξηση της τάξεως του 24,69%, ενώ στην Πάτρα τα 452 ακίνητα με αύξηση της τάξεως του 26,26% σε σχέση με πέρυσι. Στο Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφεται αύξηση της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων κατά 28,88% σε σχέση με πέρυσι και στον Δήμο Καλαμάτα κατά 10,22%.
Οι νέοι κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Σύμφωνα με το κυβερνητικό επιτελείο, στόχο των νέων κανόνων είναι να είναι να περιορίσει τα φαινόμενα φοροδιαφυγής και να ελέγξει το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών. Συγκεκριμένα από το βήμα της ΔΕΘ ο πρωθυπουργός ανέφερε :
«Θέλουμε τη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά όχι ασύδωτη. Είναι μια δραστηριότητα που εκτόξευσε τα ενοίκια, στρέβλωσε τον ανταγωνισμό. Από τον Ιανουάριο τα εισοδήματα από τέτοιες μισθώσεις, σε τρία ή και περισσότερα ακίνητα, θα υπόκεινται σε ΦΠΑ και στα τέλη όπως τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια».
Οι παρεμβάσεις περιλαμβάνουν τα εξής:
-
Τροποποίηση ορισμού της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Βραχυχρόνια μίσθωση θα ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, ακινήτου που είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίεςπλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
- Δημιουργείται νέος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ) ειδικά για Βραχυχρόνια Μίσθωση. Όλα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση τον νέο ΚΑΔ.
- Υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα τρία ή περισσότερα προς εκμίσθωση/υπεκμίσθωση για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με την συγκεκριμένη παρέμβαση οι ιδιώτες που αναρτούν προς μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα, θα καθίστανται επιχειρήσεις (ατομική ή νομικό πρόσωπο) και θα υποχρεούνται σε έναρξη όπως υποχρεούνται ήδη τα νομικά πρόσωπα που ασκούν την συγκεκριμένη δραστηριότητα, (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο).
- Επιβολή ΦΠΑ, Τέλους Παρεπιδημούντων και Φόρου Διαμονής: Για τους εκμισθωτές/ υπεκμισθωτές νομικά πρόσωπα/ατομικές επιχειρήσεις με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης: α) το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων θα υπόκειται σε ΦΠΑ, β) θα υπόκεινται σε τέλος Παρεπιδημούντων και γ) θα υπόκεινται σε φόρο διαμονής, όπως ισχύει για τα τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία και επιχειρήσεις ενοικιαζόμενων δωματίων).
Επισημαίνεται ότι ειδικό φόρο διαμονής που επιβαρύνει τον πελάτη, θα έχουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις των εκμισθωτών/υπεκμισθωτών φυσικών προσώπων (ιδιωτών) με ένα ή δύο ακίνητα. Επιπλέον, στο φόρο διαμονής ενσωματώνεται τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής τόσο στη βραχυχρόνια μίσθωση όσο και στα τουριστικά καταλύματα για την κάλυψη μέρους του κόστους των φυσικών καταστροφών (περισσότερες πληροφορίες για το τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής στο τέλος του σημειώματος, στην ενότητα για τις φυσικές καταστροφές).
Η παλιά και η νέα κλίμακα του φόρου διαμονής έχει ως εξής:
- Εντατικοποίηση ελέγχων, με βάση τα δεδομένα των ηλεκτρονικών πλατφορμών και επιβολή κυρώσεων στις περιπτώσεις φοροδιαφυγής ή παροχής επιπρόσθετων υπηρεσιών πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
- Αυστηροποίηση κυρώσεων: Σε περίπτωση μη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, αυστηροποιείται το πρόστιμο και ορίζεται, ανά χρήση, σε 50%, των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ (σήμερα το πρόστιμο είναι οριζόντιο και ανέρχεται σε 5.000 ευρώ). Σε περίπτωση υποτροπής για επόμενη χρήση το ανωτέρω πρόστιμο θα διπλασιάζεται.
- Εκμίσθωση συνόλου διαμερισμάτων πολυκατοικίας: Σε περίπτωση που το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, το οποίο θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.
Σημειώνεται ότι στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα).
Από αυτά:
- 27.367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα
- 141.452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων). Τρία ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.
Συνεπώς, συνολικά θα κληθούν να καταβάλουν ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων 7.440 φυσικά πρόσωπα και 5.297 νομικά πρόσωπα με 57.696 ακίνητα (το 34,2% των ακινήτων), εκτός εάν επιλέξουν μέρος αυτών να τα μετατρέψουν σε μακροχρόνια μίσθωση. Σημειώνεται ότι 4.100 φυσικά πρόσωπα έχουν ακριβώς τρία ακίνητα (και επιπλέον 1.687 φυσικά πρόσωπα έχουν τέσσερα ακίνητα).
Τι σημαίνει στην πράξη η αλλαγή στη φορολόγηση
Για τους επαγγελματίες πλέον του κλάδου, σημαίνει ότι τα ποσά των μισθωμάτων αυτών δεν θα φορολογούνται πλέον ως εισοδήματα από ακίνητα, με την αυτοτελή κλίμακα που προβλέπει συντελεστή 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ (από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ) και 45% για το υπερβάλλον των 35.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα.
Θα φορολογούνται με συντελεστές φόρου 9% μέχρι τα 10.000 ευρώ, 22% από τα 10.001 έως τα 20.000 ευρώ, 28% από τα 20.001 έως τα 30.000 ευρώ, 36% από τα 30.001 έως τα 40.000 ευρώ και 44% πάνω από τα 40.000 ευρώ.
Επιπλέον, οι εν λόγω φορολογούμενοι θα πρέπει να πληρώνουν στο Δημόσιο κάθε χρόνο τέλος επιτηδεύματος, έως ότου αυτό καταργηθεί για όλους τους επιχειρηματίες. Ο φόρος διαμονής και το τέλος κλιματικής αλλαγής θα «περνάει» ουσιαστικά στους πελάτες τους.
Ποιοι ιδιοκτήτες θα επιστρέψουν στις μακροχρόνιες συμβατικές μισθώσεις
Ο Θεμιστοκλής Μπάκας λέει πως με τους νέους κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θεωρούμε ότι οι ιδιοκτήτες που θα «πιεστούν» και ενδεχομένως να επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις με απώτερο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας των προς μίσθωση ακίνητων και εν τέλει στη πιθανή ρύθμιση των αυξημένων ενοικίων, είναι κυρίως οι ιδιοκτήτες ως 2 ακίνητα , 94.982 φυσικά πρόσωπα. Δηλαδή, οι «μικροϊδιοκτήτες» του κλάδου.
Ανάλογα με την οικονομική δυνατότητα του εκάστοτε ιδιοκτήτη ή/και το ποσοστό πληρότητας του ακίνητου, πολλοί μπορεί να επιλέξουν να αποκτήσουν ένα επιπλέον ακίνητο και πλέον να ανοίξουν κανονικά φορολογικά βιβλία ως ελεύθεροι επαγγελματίες ή/και να αποκτήσουν εταιρική μορφή και να φορολογούνται με βάση τα καθαρά έσοδα και να συμψηφίζουν το ΦΠΑ των εξόδων τους, καθώς και τα κόστη ανακαινίσεων και συντήρησης του ακινήτου. Δυνατότητα που μέχρι πρότινος δεν υπήρχες. Ο ιδιώτης δεν μπορούσε να συμψηφίσει ΦΠΑ εξόδων, ούτε το κόστος της ανακαίνισης ή/και της συντήρησης του ακινήτου.
Άρα, οι ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν να επιστρέψουν πλέον στις μακροχρόνιες συμβατικές μισθώσεις, θα είναι κυρίως οι ιδιοκτήτες που η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο τους δεν καταγράφει έντονη δυναμική και υψηλές πληρότητες.
Aνάπτυξη του κλάδου για τα νομικά πρόσωπα
Οι νέοι κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποδεικνύουν ότι η κυβέρνηση αναγνωρίζει την μεγάλη συμμετοχή στα δημόσια ταμεία καθώς και το γεγονός ότι αποτελεί ένα νέο δυναμικό μοντέλο στον τουριστικό τομέα της χώρας μας. Είναι σημαντικό όταν το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, το οποίο θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση διότι προκαλούσε αθέμιτο ανταγωνισμό στις ξενοδοχειακές μονάδες.
Παράλληλα, οι νέοι κανόνες είναι ευνοϊκοί για την επιχειρηματική ανάπτυξη του κλάδου ιδιαίτερα στα νομικά πρόσωπα και όσους ιδιοκτήτες θελήσουν να αναπτυχθούν περαιτέρω στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Συγκεκριμένα, πλέον οι επιχειρήσεις θα εισπράττουν ΦΠΑ, άρα θα μπορούν μέρος να το συμψηφίζουν με το ΦΠΑ των εξόδων.
Τα 7.440 φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα που αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα, μέχρι πρότινος δεν μπορούσαν να «περάσουν» στα έξοδά τους την αγορά οικοσυκσευών, επίπλων, εξοπλισμό κατοικίας ή/και το κόστος ανακαίνισης, πλέον τους δίνετε η δυνατότητα, εφόσον ανοίξουν βιβλία, να περνάνε το σύνολο των εξόδων και να φορολογούνται στα πραγματικά έσοδα, ενώ παράλληλα να συμψηφίζουν μέρος του ΦΠΑ που θα εισπράττουν από τη μίσθωση με το ΦΠΑ των εξόδων.
Οι νέοι κανόνες δεν θα ελέγξουν το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών
Η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης τόσο για οικογενειακές κατοικίες, όσο και για κατοικίες κατάλληλες για νέους ή/και φοιτητές, δεν πρόκειται να ρυθμιστεί από τους νέους κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η οποιαδήποτε «επιστροφή» ακινήτου από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην μακροχρόνια συμβατική μίσθωση, κυρίως από τους μικροϊδιοκτήτες με μη υψηλές πληρότητες, θα καλυφθεί άμεσα από τα 5.297 νομικά πρόσωπα, τα 7.440 φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα ή/και μέρος των 94.982 φυσικών προσώπων με έως 2 ακίνητα που θα θελήσουν να αναπτυχθούν περαιτέρω στον κλάδο.
Οι νέοι κανόνες είναι ευπρόσδεκτοι διότι διαθέτουν ρυθμιστικό πλαίσιο λειτουργίας σε έναν αναπτυσσόμενο επιχειρηματικό κλάδο, έναν κλάδο που συμμετέχει ενεργά στο νέο μοντέλο του τουρισμού και δημιουργεί θέσεις εργασίες, αλλά δεν μπορούν να αποτελέσουν ανάχωμα στο κόστος στέγασης στη χώρα μας.
Τα έσοδα που θα προκύψουν από τους νέους κανόνες, δηλαδή τα έσοδα από τον ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση που δεν θα «συμψηφιστούν», το τέλος παρεπιδημούντων και μέρος από το τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής που αντικαθιστά το φόρο διαμονής, να διατεθούν για την δημιουργία ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής και δημιουργίας κοινωνικών κατοικιών.
Ανάγκη για ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής με διεύρυνση των δικαιούχων
Στη χώρα μας, ο πληθωρισμός στα τρόφιμα και τα είδη πρώτης ανάγκης, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης, συρρικνώνει τα διαθέσιμα εισοδήματα.
Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με διεύρυνση των δικαιούχων, με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.
Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της Ε.Ε που δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες (όχι εργατικές).Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ., της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.
Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.
-
-
Νέες περιοχές της Αττικής μπαίνουν στη βραχυχρόνια μίσθωση
Ακολουθούν:
Η Καλλιθέα με αύξηση 37,65%: 351 ακίνητα τον εφετινό Σεπτέμβριο. Έναντι 255 πέρυσι.
Στην περιοχή του Ζωγράφου καταγράφεται αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων της τάξεως του 35,87% σε σχέση με πέρυσι, με τα ακίνητα να αριθμούν τα 125.
Ο Πειραιάς από 372 εγγεγραμμένα ακίνητα, πλέον καταγράφει αύξηση της τάξεως του 32,53%, με τα ακίνητα να φτάνουν τα 493.
Σε απόλυτους αριθμούς, τα αυτοτελή ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στον Δήμο Αθηναίων αγγίζουν τις 10.884 τον Σεπτέμβριο του 2023, ενώ πέρυσι ήταν 9.094, αύξηση κατά 19,68%.
Η δυναμική στις top περιοχές της Αθήνας
Το σύνολο της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων στις top περιοχές της Αθήνας, σε όλες τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμούν 7.153 ακίνητα. Αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb, καταγράφεται στο σύνολο των top περιοχών της Αθήνας. Συγκεκριμένα, από 4.502 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022, η δυναμική τη φετινή χρονιά αγγίζει τα 5.416 ακίνητα, αύξηση της τάξεως του 20%.
Αδιαμφισβήτητα το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας αποτελεί το προπύργιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Συγκεκριμένα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα στη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb τον Σεπτέμβριο του 2022 ήταν 1.401 και φέτος 1.529, αύξηση της τάξεως του 9%.
Στο Κουκάκι, τα εγγεγραμμένα ακίνητα στη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb τον Σεπτέμβριο του 2022 ήταν 619 και φέτος 794, αύξηση της τάξεως του 28%.
Στο Παγκράτι καταγράφεται η μεγαλύτερη αύξηση που αγγίζει το 40%, από 259 ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022, 362 ακίνητα τη φετινή χρονιά.
Στο Κολωνάκι από 215 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022, πλέον αριθμούν τα 281 ακίνητα, αύξηση της τάξεως του 31%.
Η δυναμική στη Περιφέρεια
Η αύξηση της δυναμικής του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων καταγράφεται και στην επαρχία. Στον Δήμο Χανίων τα αυτοτελή εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταγράφουν αύξηση κατά 10,03%, από 4.377 τον Σεπτέμβριο του 2022, πλέον αριθμούν τις 4.816.
Στον Δήμο Ηρακλείου της Κρήτης αγγίζουν τα 1.318 ακίνητα τη φετινή χρονιά, καταγράφοντας αύξηση της τάξεως του 24,69%, ενώ στην Πάτρα τα 452 ακίνητα με αύξηση της τάξεως του 26,26% σε σχέση με πέρυσι.
Στο Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφεται αύξηση της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων κατά 28,88% σε σχέση με πέρυσι και στον Δήμο Καλαμάτα κατά 10,22%.
-
Καταρρίπτοντας τον μύθο της έλλειψης ασφάλειας στην πολυκατοικία λόγω Airbnb
Είναι, όμως, βάσιμος ο προβληματισμός αυτός;
Καθόλου!
Η αναβάθμιση της πολυκατοικίας
Η χρήση μίας ή και περισσότερων από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας ως διαμερισμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης καταλυμάτων αποτελεί κίνητρο για τη διατήρηση της λειτουργικότητας και της ευπρεπούς εμφάνισης των κοινόχρηστων χώρων και πραγμάτων της πολυκατοικίας. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι υφίσταται ένα επιπλέον, ισχυρό κίνητρο, τόσο για όλους τους συνιδιοκτήτες, αλλά κυρίως για τους διαχειριστές-εκμισθωτές του Airbnb διαμερίσματος να ελέγχουν και να μεριμνούν για την κατάσταση του ακινήτου, και κατ’ αυτόν τον τρόπο να αποφεύγονται φθορές ή όταν προκύπτουν, να φροντίζουν για την άμεση αποκατάστασή τους.
Πού έχουν υποστηριχθεί οι σκέψεις αυτές; Σε δικαστική απόφαση!
Την άποψη αυτή ασπάστηκε και το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών με την υπ’ αριθμ. 197/2022 απόφασή του, εντός της οποίας αναφέρει: «…η χρήση πολλών εκ των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων συντελεί, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, στην πληρέστερη εξυπηρέτηση του ευρύτερου συμφέροντος της συνιδιοκτησίας, σε σχέση με την αποκλειστική χρήση αυτών ως αποθηκών, γραφείων και επαγγελματικών χώρων, καθώς αποτελεί κίνητρο για τη διατήρηση της λειτουργικότητας και της ευπρεπούς εμφάνισης των κοινόχρηστων πραγμάτων της πολυκατοικίας».
-
Πρωταθλήτρια Ευρώπης η Ελλάδα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τον Φεβρουάριο
Πρωταθλήτρια Ευρώπης στην ποσοστιαία αύξηση διανυκτερεύσεων στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης τον Φεβρουάριο αναδείχθηκε η Ελλάδα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, η χώρα μας κατέγραψε αύξηση 60% στις διανυκτερεύσεις έναντι του ίδιου μήνα το 2022, μολονότι η διαθέσιμη προσφορά καταλυμάτων αυτόν τον μήνα αυξήθηκε κατά 7%.
Ο φετινός Φεβρουάριος, πάντως, ήταν ένας ακόμη μήνας ισχυρής αύξησης της ζήτησης στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις στην Ευρώπη. Η αύξηση των διανυκτερεύσεων ήταν 47,3% σε σύγκριση με τον Φεβρουάριο του 2019, 26,6% υψηλότερη από τον ίδιο μήνα του 2022 και 115,9% υψηλότερη από το 2021.
Ο Φεβρουάριος ήταν, εξάλλου, ο δεύτερος συνεχόμενος μήνας προσφοράς καταλυμάτων που ξεπερνά τα στοιχεία πριν από την πανδημία στην Ευρώπη. Οι διαθέσιμες καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 2,8% σε σχέση με το 2019 και 13,7% από το 2022. Αύξηση σημειώθηκε και στην πληρότητα κατά 6,9% σε σχέση με το 2019 και κατά 4,9% έναντι 2022.
Επισημαίνεται ότι μέχρι τώρα ο Φεβρουάριος ήταν συνήθως μήνας χαμηλής ζήτησης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στη γηραιά ήπειρο. Ως εκ τούτου, έχει ενδιαφέρον να παρακολουθήσουμε τι θα γίνει και του χρόνου. Ίσως, να έχουμε τις πρώτες ενδείξεις για επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, κάτι που υποστηρίζεται από την αύξηση των αεροπορικών πτήσεων στις περισσότερες χώρες της Ευρώπης.
Τα διαθέσιμα ακίνητα για βραχυπρόθεσμη μίσθωση στην Ελλάδα ήταν επίσης 2% περισσότερα από τον Φεβρουάριο του 2019. Η μέση ημερήσια τιμή στη χώρα μας αυξήθηκε κατά 26% σε σχέση με τον αδύναμο Φεβρουάριο του περασμένου έτους.